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“十三五”时期金华市区房地产市场运行情况分析
日期:2021-05-12作者:

  “十三五”时期,中央提出“房住不炒”的房地产市场调控总基调,在面对房地产市场快速发展,新情况、新变化不断出现的情况下,金华认真贯彻落实中央的调控精神,着力构建房地产市场平稳健康发展长效机制,坚决防范化解房地产市场风险,形成了房地产市场平稳健康发展的良好态势。 

  一、市区房地产市场运行特点 

  (一)经济持续稳健发展,房地产业贡献大 

   “十三五”时期,市区经济平稳较快发展, GDP总量从2016年的693.13亿元逐年扩大到2020年的913.75亿元。2016年至2020年,市区房地产业增加值分别为42.15亿元、52.13亿元、49.67亿元、62.08亿元、79.37亿元,占GDP比重分别为6.1%7.0%6.5%7.1%8.7%2016年至2020年,市区房地产业占GDP平均比重为7.1% 

  (二)行业集中度提升,投资规模扩大 

  “十三五”时期,金华市区房地产开发企业整体减少,从2016137家减少到2020122家,外地房企和大型房企加速进入金华,本地房企数量减少,行业集中度逐步提升。市区房地产开发投资额稳步扩大,从2016年的123.6亿元扩大到2019年的174.3亿元,2020年受新冠肺炎疫情影响,回落到160.6亿元。从投资增速看,波动明显。2016年和2020年出现负增长,2018年增速最高,达到30.84%2019年回落到4.77%,年度间波动较大。 

    (三)市场供应有序,去化周期呈现震荡缩短趋势 

   “十三五”时期,市区商品住宅建设力度逐步加大,竣工面积不断增加。2020年末,市区累计可售的新建商品住宅共计12917套,可售面积118.39万平方米,新增供应基本能满足当年市场需求。具体来看,市区可供销售的新建商品住宅面积由2016年末的137.26万平方米快速下降至2017年末的74.93万平方米,年内降幅高达45.4%,之后持续回升。 

  商品住宅去化周期呈现震荡缩短趋势,2016-2020年去化周期分别为9.0个月、4.6个月、7.6个月、9.7个月和7.3个月,基本处于6-12个月的合理区间内,2017年低于合理区间,说明当年金华市区新建商品住宅供应存在偏低的风险。  

 

  (四)销售市场热度上升,2020年成交量明显放大 

  “十三五”时期,市区新建商品住宅销售面积分别为165.37万平方米、172.87万平方米、175.44万平方米、163.44万平方米和224.67万平方米。20162019年,住宅销售面积在163-175万平方米之间,年度间波幅较小,成交量趋于稳定,2020年成交量明显增加,同比增长37.46%,成交金额走势基本与成交量保持一致。  

  (五)市场需求本地化,改善型房源成主流 

  市区住房消费主体以主城区和周边县市居民为主,其中主城区居民占比约70%-80%,周边县市居民约20%-30%。分板块看,金义新区住宅市场吸引的义乌购房者较多,婺城新区吸引的兰溪购房者较多,主城区需求则以本地居民为主,地域特征明显。  

  “十三五”期间,居民可支配收入不断增长,人民对美好生活需求不断增加。在二胎全面放开等政策影响下,改善型需求不断增加,住宅市场上三房两卫、四房三卫的产品逐渐增多,两房的刚需型房源比例下降。从近五年网签交易数据可以看出,购房者选择面积趋大,90-144平方米和144平方米以上的改善户型销售占比从2018年开始显著提高,改善型需求逐渐成为市场需求主体。 

1 2016-2020年金华市区新建商品住宅交易面积占比情况

 

2016

2017

2018

2019

2020

90平方米以下

35%

32%

25%

26%

27%

90-144平方米

45%

47%

64%

66%

64%

144平方米以上

20%

21%

11%

 8%

 9%

  (六)住宅市场回暖,销售均价稳步上升 

  2016年开始金华市区新建住宅市场回暖,2017年全装修新房逐渐入市,均价由20169099/平方米快速上涨至11220/平方米,同比指数为“十三五”时期最高,达到109.7,此后均价逐年攀升,2020年达到16160/平方米。 

  二、影响房价变动的主要因素 

  (一)政策环境相对宽松,刺激住房投资消费 

   “十三五”期间,金华市区房地产调控政策相对于周边地市来说相对宽松,刺激投资消费。 

  1.2016年,市区全面放开限购政策、扩大购房群体范围、放宽公积金政策,金融机构也降低首付标准,下调了房贷利率,同时出台了《金华市区购房财政补贴申领办法》,利好政策下购房者热情升高,房地产市场开始回暖 

  2.2017年,国家重点对一二线城市以及部分热点城市房地产市场进行调控指导,而三四线城市未实行全面调控。金华相对宽松的政策促使房地产销售市场快速回暖,推动新建住宅、二手住宅成交量创历史新高 

  3.20183月,全国两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控,同年7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”。在此基调下,政府调控体现出紧中趋稳的特点,上半年严控房价过快上涨,下半年依靠市场调整,逐步回归理性,政策取得阶段性效果 

  4.20197月和12月,中央两次提到“不将房地产作为短期刺激经济手段”,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,完善市场调控体系和基础性制度,保持房地产市场健康平稳发展。在此基础上,金华市政府陆续出台相关政策,如购房、租房补贴政策,延长公积金提取办理期限,高层次人才的公积金贷款政策等,促进房地产市场平稳健康发展。 

  5.2020年,为缓解房开企业因新冠肺炎疫情影响遇到的困难,疫情防控期间提高商品房预售资金比重,由20% 提高至 30%。适当降低商品房预售条件,在商品房在建工程投资不少于25%的前提下,商品房预售形象进度在原条件基础上降低五层。 

  (二)土地市场价格上涨带动住房销售价格预期走高 

  在政策保持稳定的情况下,商品住宅销售价格走势受土地交易市场行情影响较大。从历年成交情况看: 

  1.2016年金华市区共成交普通商品住房用地12宗,供应面积34.17万平方米,楼面地价最高的是9月下旬拍出的市区东阳街姜家村地块,楼面价8476/平方米,溢价率高达101%,刷新近几年最高楼面价 

  2.2017年,共成交27宗,同比增长125.0%,土地供应量增加,土地购置价格也提高,如叶宅地块一、地块二竞价激烈,楼面价跃升至12550元、13250/平方米,溢价率超过100%2017年土拍最高楼面价超出上年最高楼面价约4500/平方米 

  3.2018年,随着一二线城市土地市场转冷,住宅用地成交楼面价、溢价率均出现下降,流拍情况明显增多。下半年,金华市区住宅市场预期发生改变,房企拿地趋于谨慎,市场热度较2017年明显下降,全年成交面积同比下降12.6%,成交金额同比下降19.7% 

  4.2019年三四月楼市迎来一波小阳春,再加上下调土拍起始价与竞买保证金,土拍市场迅速回暖。虽然出让地块数量减少,但成交总额却上升,全年共拍出住宅用地22宗,成交面积90.35万平方米,同比减少近两成;成交金额153.54亿元,同比增加近六成,最高楼面价出现在二七区块,14170.48/平方米,最高溢价率出现在金义都市新区,达68.1% 

  5.2020年出让17宗普通商品住宅用地,成交土地面积111.34万平方米,同比增长23.2%,交易金额166.03亿元,同比增长8.1%。土地出让宗数虽减少,但部分地块成交楼面价、溢价率均创出所在区块的新高,高溢价率地块成交推高住宅销售市场房价预期。  

  (三)周边城市辐射效应对市场预期影响较大  

  金华房地产市场也受省内其他城市政策调控和市场价格影响,其中2016G20峰会后,杭州市房价出现大幅上涨,其效应传导到金华市区房地产市场,多数楼盘去库存效果明显,销售压力减小,开发商借机提价,推高市场预期。为避免增加购房成本,购房者加快交易节奏,导致2016年下半年开始金华市区住宅成交量价齐升。  

  (四)热点板块房屋的价格引领作用较强  

  市场需求旺、销售速度快的热点板块房价带动作用明显。如2016年最初一轮的价格上涨就是湖海塘板块房价上涨带动引起,随后周边新房、二手房跟随上调售价。板块轮动特征在2017年表现得更为明显,首先是年初湖海塘板块的保集湖海塘庄园率先提高售价,价格攀至18000/平,而后周边住宅如湖海城市花园等也顺势上调价格,接着江北老城区的新开楼盘也上调预售申报价,金东区楼盘因婺城区楼盘价格上调,新房和二手房价格随之上行,主城区房价上涨也带动婺城新区、乡镇楼盘售价提高,经过2017年的板块轮动,各板块价格在这一年里全面上涨。 

  (五)全装修住宅拉高交易均价  

  根据《金华市绿色建筑专项规划(2017-2025)》方案要求:从2017101日起,金华市区一环范围、各县(市、区)中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付。202511日起,金华市区二环范围内出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付。随着规划的实施,进入交易市场的全装修住宅越来越多,装修标准亦是只增不减,较大幅度的拉升新建住宅销售均价。 

  (六)“学籍限定”加剧二手房供需矛盾  

  2020512日,《关于2020年义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》正式发布,明确2020年金华市义务教育阶段学校招生将实行网上报名,公办、民办学校同步招生(简称公民同招),同时规定三年内一户只能落1个学位。政策延长了学区房的周转时间,加剧了优质学区房的供需矛盾,因市场供不应求,优质学区房价格出现较快上涨,带动市区二手房价格走高。从成交数据看,自招生新政出台后,市区二手房交易量一直在高位运行,2020年成交量较上年增长四成以上,销售价格一直处在上涨区间,12月价格较上年同期上涨4.5% 

  三、“十四五”时期促进房地产市场健康发展的意见建议 

  (一)建立可持续化调控体系,提高精准施策能力 

  一是加强多部门协同机制。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,通过建设、资规、银行、财税等多部门协同,实现房地产市场精细化调控。二是保持楼市调控政策可持续性,巩固调控成果,持续打压投资投机需求。三是加大对二手房市场监管力度。严格规范二手房市场交易,减少阴阳合同等现象,切实促进房地产市场平稳健康发展。 

  (二)优化土拍出让结构,降低局部区域热度 

  近年来,金华市区土地市场出让地块以主城区为主,由于地块自身价值高,开发商土拍热情高涨,竞争激烈,区域地王频现,催生市场看涨风潮。因此,动态监测市场区域性热度,根据历史土地出让溢价率等指标,合理测算房开企业利润空间,有序制定相关区域土地出让计划,平衡热点和非热点区域土地出让数量,确保稳地价工作落到实处。 

  (三)完善监督机制,保证住宅交付质量 

  2021年金华市区土拍市场基本实行“限房价+竞地价”的政策,在总体限价的要求下开发商利润空间有所压缩,住宅施工和装修过程中可能存在减配风险进而损害购房者利益。相关部门需加强从土地拍卖到项目交付的全流程监督,尤其关注房地价差较小的热点项目。不断完善消费者参与质量监督机制,落实开放检查日、消费者监督小组等群众监督机制,督促开发商做好整改工作,确保房屋质量不因限价打折扣,减少交房后的质量纠纷与投诉,切实维护购房者的利益。  

  (四)加强精细化监管,稳定房价 

  建议强化价格备案制度,对新建商品住宅销售全周期做好价格监管,可以借鉴杭州等地,探索对房企不同阶段执行的优惠政策开展备案登记,做好优惠政策公开,适当收紧自由定价权,避免房企利用快速价格调整造成短期房价波动。 

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