今年以来,宁波市持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果,扎实落实好“房住不炒”的定位要求,及时精准实施房地产调控政策,房地产市场平稳健康发展。调查结果显示,上半年宁波市商品住宅销售价格涨幅总体呈现高位回落态势,但住宅市场出现的新特点需重点关注。
一、市场基本情况
(一)环比持续上涨,同比涨幅先扩大后回落。
1-6月,宁波新建商品住宅销售价格累计上涨3.4%。分月来看,1-2月,新建住宅销售价格环比指数均为100.5,3月扩大至100.8;受调控新政影响,5月环比指数回落至100.4;6月略有回升,环比指数为100.6。同比指数随着翘尾因素影响的减弱,由1月的104.3逐月扩大至4月的105.9, 6月回落至104.8(详见图1)。
图1 2020年以来宁波市新建商品住宅销售价格涨幅(单位:%)
1-6月,宁波市二手住宅销售价格累计上涨4.1%。分月来看,1-2月,二手住宅销售价格环比指数由100.9回落至100.7,3月回升至100.8,5月受调控新政影响回落至100.4,6月小幅回升至100.5。而同比指数长期处于高位,由1月的108.8扩大至3月的110.5,6月回落至109.0(详见图2)。
图2 2020年以来宁波市二手住宅销售价格涨幅(单位:%)
(二)新房同比涨幅全国排名居中,二手房排名靠前。
1-6月,宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中,由第33位前移至第32位;在全国21个长效机制试点城市(第一、二批“一城一策”试点城市,除苏州外,下同)中,稳定在12位左右。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市排名中,稳定在5位左右;在全国21个长效机制试点城市排名中,由第3位后移至第4位。
(三)住宅成交量同比呈现上涨,但二季度涨跌互现。
据市房管中心数据显示:1-6月份,市五区新建商品住宅成交面积为358.5万平方米,同比上涨54.7%。其中,一季度成交面积为175.9万平方米,同比上涨160.2%;二季度成交面积为182.6万平方米,同比上涨11.3%。1-6月份,市五区二手住宅成交面积为282.7万平方米,同比上涨9.6%。其中,一季度成交面积为148.0万平方米,同比上涨100.5%;二季度受调控新政影响,成交面积回落至134.7万平方米,同比下降26.9%(详见图3)。
图3 2020年以来宁波市五区住宅销售面积(单位:万平方米)
二、市场出现的新特点
(一)售楼处访客量显著下降。
据新房问卷调查数据显示,随着限购圈扩大,购房资格趋严(家庭住房情况核查范围由市五区扩大为市六区)等调控新政持续发酵,6月份,86.7%的新建商品住宅项目售楼部来访量与上月相比出现减少,该比重较5月份又提升6.7个百分点。其中,新政对新增限购区域项目影响较大。调研房企反映,调控政策出台后,慈城、姜山、骆驼、东钱湖等新增限购区域板块在售项目的访客量普遍下降四成左右;而原先就位于限购圈内的项目受影响相对较小,访客量下降一至二成。据水岸春晖华府反映,本项目正好于新政出台后开启认购,大约有200余组客户受新政影响无法购房。
(二)二手住宅市场快速降温。
一是客户观望气氛浓厚。据中介问卷调查数据显示,6月份,77.8%的中介当月带看量环比下降,降幅在一成至五成不等,个别门店出现零带看的情况。甬旺房产明楼店反映,受调控新政影响,部分意向客户丧失购房资格,且由于宁波部分区域存在“一二手”倒挂情况,许多客户更青睐于摇号新房,二手房市场观望情绪渐浓。二是价格有所松动。据中介问卷调查数据显示,6月份,57.8%的中介当月挂牌价保持稳定,22.2%的中介反映当月挂牌价较上月下降。
(三)土拍热度总体保持高位。根据自然资源部有关要求,从二季度起宁波土地拍卖执行“两集中”供地新政,即集中发布出让公告,集中组织出让活动。5月27日,宁波市首批29宗住宅用地的集中出让已完成。从成交结果来看,土拍热度总体仍保持较高水平,29宗地出让平均溢价率为25.1%,其中有19宗地拍至封顶竞建,占比65.5%,含1宗鄞州区的安置房用地。虽然目前市区涉宅地块严格执行双限出让,但土地价格居高不下易引发周边区域的看涨预期,进而促使局部市场升温。
(四)住宅供给目前处于低位。据有关部门数据显示,截至6月30日,宁波市市五区可供销售新建商品住宅套数为19608套,同比下降6.8%;可供销售新建商品住宅面积为241.5万平方米,同比下降8.9%。其中,鄞州区库存最高,可售面积为86.6万平方米,占比35.9%;镇海区库存最低,可售面积为24.4万平方米,占比10.1%。按照过去12个月月均成交面积测算,目前市五区可售面积的去化周期仅为4.3个月。
(五)楼市调控政策不断加码。为保持房地产市场平稳运行,4月份以来,宁波连续发布多条调控政策。如,4月16日,宁波市发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从扩大限购区域等六大方面加强调控;4月27日起,宁波市六区经纪机构和房东在发布挂牌房源信息时,将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况;5月10日,宁波市建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制;5月21日,宁波市发布《关于明确在住房征收货币补偿安置工作中执行限购限售政策有关事项的通知》,进一步收紧住房征收人员的限购限售要求。楼市调控政策的不断升级体现了宁波市政府贯彻落实“房住不炒”的决心,有助于稳定市场预期,抑制房地产投资投机行为,促使房价走势重回健康轨道。
(六)房产信贷政策持续收紧。尽管作为房贷利率之“锚”的5年期以上LPR长期保持在4.65%不变,但受住房按揭额度紧张等原因影响,宁波各大银行的房贷利率持续加点,利率显著上调。5月20日起,宁波多家银行年内第二次调整住房按揭贷款最低执行利率,首套房利率提至5.45%,二套房利率提至5.7%,均较前期提高10个基点。6月18日,个别银行再次决定提升利率水平,首套房利率由5.45%上调至5.55%,二套房利率由5.7%上调至5.8%。不断上升的房贷利率在提升购房者月供还款的资金压力,抬高入市门槛的同时,也加重了市场的观望气氛,部分购房者暂缓入市。
三、后市预期
今年以来,全国各地坚守“房住不炒”底线,多个城市的房地产市场调控力度不断升级。随着宁波楼市调控政策效力的逐步释放,房产信贷政策持续收紧,市场观望气氛加重,市场预期偏紧。但同时,近期商品房库存持续低位,高地价项目亟待入市。预计,宁波商品住宅销售价格涨幅整体将呈现稳中有落的态势。