2022年1-3月，随着土拍回稳、信贷放松等利好，宁波房地产市场整体有所回暖，住宅销售价格环比由降转升。
一、市场基本情况
（一）环比由降转升，同比涨幅回落
1-3月，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨1.2%。分月来看，1月环比由降转升，由去年12月的99.6转为100.4，2月环比涨幅进一步扩大至100.7，3月回落至100.1；同比涨幅先扩大后回落，由1月的103.3扩大至2月的103.5，3月回落至102.8（详见图1）。
图1 2021年以来宁波市新建商品住宅销售价格指数
1-3月，宁波市二手住宅销售价格环比累计涨幅为0.2%。分月来看，1月环比延续前期下降态势，为99.5，2月由下降转为上涨，为100.5，3月涨幅回落至100.2；同比涨幅持续回落，由1月的101.8回落至3月100.9（详见图2）。
图2 2021年以来宁波市二手住宅销售价格指数
（二）全国排名前移，长效机制试点城市排名基本稳定
1-3月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第20位前移至第17位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，基本稳定在11-12位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第18位前移至第13位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在9-10位。
（三）住宅成交呈“V”型，同比降幅较大
市房管中心数据显示：1-3月，市六区新建商品住宅成交面积分别为25.0万平方米、22.4万平方米和32.8万平方米，同比分别下降69.5%、58.7%和59.2%，一季度同比下降62.9%。市六区二手住宅成交面积分别为17.9万平方米、15.2万平方米和29.0万平方米，同比分别下降68.1%、53.1%和59.0%，一季度同比下降61.0%（详见图3）。
图3 2022年一季度宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米）
（四）库存同比上涨，区域分化显著
有关部门数据显示，截止3月31日，市六区可供销售新建商品住宅套数为37262套，同比上涨25.8%；可供销售新建商品住宅面积为453.6万平方米，同比上涨28.1%。其中，奉化区库存最高，可售面积为195.9万平方米，占比43.2%；镇海区库存最低，可售面积为27.0万平方米，占比6.0%。按照过去12个月月均成交面积测算，目前市六区可售面积的去化周期为9.1个月，较去年12月底延长2.1个月。
二、市场运行特点
（一）“金三”成色不足，新房市场分化加剧
虽然近期房地产市场较去年四季度有所回温，但由于宁波调控力度未松，购房者的“房票”珍贵，对于楼盘的选择更为谨慎，在售项目销售分化明显。一季度，宁波市六区共有30个新建商品住宅项目（新开盘或者加推盘）完成购房意向认购登记，其中有半数项目出现零认购登记。海曙区、奉化区的多个项目由于推盘量集中，去化速度缓慢，部分项目采取分销、加大优惠等手段加速销售。部分调研项目反映，虽然年后2月市场来访量有所回升，但3月市场热度有所回落，未见“金三”小阳春。而镇海区、东钱湖镇等个别区域因房源推出较少，价格存在倒挂等情况，销售相对较好，但也不存在“日光”等大热情况，都需要进入续销。
（二）学区热度不显，二手市场有限回温
在房源降价、房贷宽松等因素共同作用下，春节后客户关注度有所回调。3月重点经纪机构调查问卷显示，70.0%的受访经纪机构当月带看量较2月上升，但议价空间仍以增大为主，55.0%的受访经纪机构反映当月议价空间增大。虽然中小学学位预警已经发布，但是学区房热度并未明显上升。调研中介反映，传统年后为学区房购买旺季，近期看房量有所回升，但成交情况不容乐观，二手交易仍为买方市场。3月市场运行情况专题调研显示，83.3%的受访经纪机构反映节后学区房成交量与节前相同，66.7%的受访经纪机构反映节后学区房成交价格与节前相同，83.3%的受访经纪机构预期今年的“金三银四”不及去年同期。
三、主要原因分析
（一）土拍市场回稳
1月18日至19日，宁波完成2021年第三批集中供应土地出让, 第三批的土地出让规则相较于第二批略有微调，主要体现在包括土地款延期支付、降低起拍价等方面。从成交结果看，本次集中土拍市场推出的38宗地块全部成交，平均溢价率为7.1%，其中有5宗地块达到封顶，与第二批集中供地近四成地块流拍、平均溢价率仅0.3%相比，土地市场重新回归稳定区间。
（二）银行信贷放松
一是放贷速度加快。目前宁波商业银行房贷整体审批速度和放款速度较去年同期显著加快，大部分银行能够在一个月内完成放款，个别审批速度较快的银行放款时间仅需一周。二是贷款利率下调。宁波多家银行分别于2月、3月两次下调房贷利率，目前首套房利率调整为5.30%，二套房利率调整为5.55%，均较去年最高点下调15BP以上。以100万元纯商业房贷、20年期、等额本息还款计，若为首套房，每月还贷金额较利率下调前减少约85元。
（三）全国利好频出
由于去年下半年以来，全国房地产市场整体低迷，部分城市开始优化楼市调控政策，以激发区域市场活力，支持企业良性循环，促进房地产市场健康发展。据媒体报道，2022年以来，全国已有超60个城市放松了房地产调控政策，如下降首付比例、下调房贷利率、对限购限售政策进行了松绑或取消等，其中包括郑州、哈尔滨、青岛、福州等省会或副省级城市。随着全国调控环境利好频出，房地产市场信心有所提振。
四、存在的问题及建议
（一）企业经营风险大
2021年下半年以来，房地产市场进入下行周期，楼市去化周期加长，房企资金周转难度加大。多家全国性大型房企存在资金暴雷情况，其中不乏头部房企，如恒大、宝龙等，对其宁波项目的正常营运造成一定影响。建议通过定期摸排、技术合作等手段，加强对房企经营风险的识别和预警，做好从土拍到交付的全流程监管，保障购房者利益不受侵害。
（二）土地营运压力大
一是土拍难度较高。2021年起，宁波采取“两集中”供地政策，对企业购地的自有资金要求提升，对资金实力有限的中小房企造成较大挑战。二是房地价差小。宁波土地限价持续从严，成交地块的房地价差总体较小。在“算不过账”的前提下，房企缺乏产品升级动力，住宅品质难有保障。建议有关部门应根据市场需求科学把握供地规模、结构和时序，通过进一步优化土地市场供需关系，为房企留出合理的利润空间，倡导房企专注产品核心、稳健发展水平。
（三）刚改购房门槛高
一是市场周转慢。宁波目前二手房市场疲软，不少需要用“卖一换一”的方式购买新房的家庭无法按期将其卖出，影响后期置换。二是优惠政策少。虽然宁波对于多孩家庭已经出台公积金贷款额度提升政策，但其要求为首次申请公积金贷款购买首套自住住房，“以房换房”的刚改家庭很难享受该项优惠。建议政府部门应根据市场变化及时开展深入调研，通过税收、信贷等政策工具，推行差异化购房政策，保障居民合理的持续改善居住条件的需求获得释放。
五、后市预期
一方面，随着土拍市场回稳、信贷持续松绑、多个城市放松调控等利好释放，房地产市场信心逐步恢复，成交量开始回暖。另一方面，楼盘限价从严，疫情反复多发，多数房企对宁波房价的未来走势持谨慎态度。3月重点企业房价调查问卷显示，75.0%的受访企业预计未来房价走势平稳。预计，二季度房价总体以平稳为主，或将小幅上涨。
