2023年，宁波房地产市场先扬后抑。新建商品住宅销售价格环比7升5降，二手住宅销售价格环比4升8降。 

　　一、市场基本情况 

　　（一）价格走势先升后降 

　　1-12月，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨1.2%。分月来看，1-6月环比指数位于上涨区间，最高值为2月的100.9，7-8月环比指数由涨转降，分别为99.6、99.8，9月再次回归上涨区间，为100.3，10-12月环比指数下降，分别为99.1、99.6、99.7；同比指数全部位于上涨区间，1-6月由101.9逐步上升至104.1,7-8月回落至103.4，9月再次回升至103.5，10-12月下行至101.2（详见图1）。 

　　图1 2023年宁波市新建商品住宅销售价格指数 

　　1-12月，宁波市二手住宅销售价格环比累计下降4.7%，分月来看，1-4月环比指数位于上涨区间，最高值为3月的100.3，5-12月环比指数位于下降区间，最低值为10月的98.8；同比一直位于下降区间，1-2月由99.2下降至98.8，3-5月逐步回升至99.3,6-12月由99.3下降至95.3（详见图2）。 

　　图2 2023年宁波市二手住宅销售价格指数 

　　 （二）排名后移 

　　1-12月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第8位后移至第13位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由第7位后移至第9位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第9位后移至第40位；在全国21个长效机制试点城市中，由第7位后移至第11位。  

　　（三）住宅成交量涨跌互现 

　　宁波市房管中心数据显示：1-12月，宁波市六区新建商品住宅成交291.4万平方米，同比下降9.3%。其中，一季度成交面积为100.1万平方米，同比上涨24.8%；二季度成交面积为92.6万平方米，同比上涨8.3%；三季度成交面积为46.5万平方米，同比下降37.9%；四季度成交面积为52.2万平方米，同比下降35.2%。二手住宅成交426.4万平方米，同比上涨36.1%。其中，一季度成交面积为130.0万平方米，同比上涨109.3%；二季度成交面积为112.0万平方米，同比上涨57.5%；三季度成交面积为84.3万平方米，同比下降8.3%；四季度成交面积为100.1万平方米，同比上涨88.3%（详见图3）。 

　　图3  2023年宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米） 

　　（四）库存同比下降 

　　有关部门数据显示，截止12月31日，市六区可供销售新建商品住宅套数为34643套，同比下降15.0%；可供销售新建商品住宅面积为406.5万平方米，同比下降14.9%。其中，奉化区库存最高，可售面积为162.5万平方米，占比40.0%；镇海区库存最低，可售面积为22.3万平方米，占比5.5%。 

　　二、市场运行特点 

　　（一）新房市场：销售分化，普通项目价格竞争激烈 

　　宁波市房地产市场的“马太效应”明显，位置稀缺、品质优异的高端住宅去化稳健。但多数普通项目去化情况不佳，尤其是中心区外围的项目热度较为低迷，多使用包括降价、中介分销引流等各种手段促进去化。四季度为了冲刺年终指标，部分项目加大了优惠和分销力度。  

　　（二）二手房市场：挂牌高企，有限回温后再度转冷 

　　一季度，出于居住环境改善、适龄儿童入学等原因，市区核心地段的次新小区、性价比较高的学区房关注度提升，但前些年投资高热的近郊板块，由于限售解禁进入市场房源数量较多，二手房价格未见起色，存在低价抛售的现象。二至四季度，前期积压需求基本释放完毕，市场热度下降，客户观望情绪浓厚，成交房源多“以价换量”。一方面，二手房挂牌量保持高位。另一方面，部分前期投资热盘限售解禁后的成交价较低，加剧了购房者对房价预期的下降，导致下定更为犹豫。 

　　三、主要原因分析 

　　（一）土拍市场热度波动 

　　2023年，宁波土拍市场区域分化较为明显，市本级区位核心或利润率安全的地块仍存在房企活跃竞争的局面，而近远郊等去化困难区域则仍处于偏冷状态。11月宁波出台政策，主要包括土拍地块封顶溢价率由15%提高至30%，部分地块不设封顶价，地块出让方式由以前的“限房价、限地价、摇号”调整为“限地价、摇号”等，但由于四季度以来市场行情持续下行，土拍市场基本整体偏冷，房企整体拿地意愿显著降低。12月宁波市区原计划出让6宗宅地，最终仅出让2宗宅地。 

　　（二）行情走弱观望加重 

　　受国际形势不稳、国内经济仍在复苏等大环境不利因素影响，许多居民的家庭收入预期不佳，影响其持有现金的意愿，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。且二季度以来，宁波楼市行情走弱，市场竞争激烈，部分次新房、二手房价格下跌抢占新房的市场，部分房企自救降价优惠“内卷”，客户感受可对比楼盘多、优惠幅度不断增加、政策持续利好，受“买涨不买跌”“等底部”“等政策”等思想影响，观望心态浓厚。 

　　（三）房地产政策持续优化 

　　2023年，为提振市场，全国及省、市地方出台的房地产宽松政策持续加码。除执行全国性政策外，宁波市相关部门已出台的政策有：2月，宁波市海曙区公告首次推出购房赠消费券。4月，提高各类人才购买自住住房的公积金最高贷款额度以及租房提取公积金的额度。5月，全力支持居民首套和改善型住房需求，推广二手房按揭贷款“带押过户”模式。7月，筹备发布房票政策，至目前多个区已落地执行。9月，对包括限购、限售、房贷等多项房地产政策作了调整、优化，并在10月-12月陆续出台补充细则，包括明确各区购房补贴实施细则、推出“换新购”，发放购房消费券等。 

　　四、存在的问题及建议 

　　（一）现有政策刺激有限 

　　大多数调研房企认为目前宁波支持房地产市场发展的政策已经力度很大，但市场复苏情况仍较为缓慢；虽然当前客户对政策调整关注度高，但由于市场价格仍在下行，不少客户存在“等政策”“等降价”等犹豫思想；且不少置换客户的待售房源出售困难，对其购房资金造成影响。例如，为加快房产置换效率，10月下旬宁波推出“换新购”政策，但调研房企反映，“换新购”中的“旧房出售”多依赖于“旧房”本身的价格、品质等因素，价高或品质一般的“旧房”流转依旧困难。又如宁波推出的购房补贴对于处于犹豫状态的客户影响不大；且临近年末，不少客户观望情绪加重，想等年后市场的新变化再入手。建议有关部门要继续优化政策，力促二手住房流通。 

　　（二）负面舆情影响社会情绪 

　　近期全国房地产市场政策释放频繁，宁波部分房企存在降价现象，部分自媒体出于经济目的或为了获取更多的点击率和关注量，以情绪煽动和夸大事实等手法，歪曲解读房地产政策、散播降价焦虑、恶意炒作敲诈房企、以偏概全唱衰楼市等，可能对社会购房信心与购房意愿产生较大影响。一方面，当前居民就业及收入等情况并未出现明显好转，购买力仍然不足；另一方面，购房者预期低迷，担心价格进一步下跌，等待观望情绪因此加重。建议有关部门要加强实时监管，敢于亮剑，加强网络舆情监管。 

　　五、后市预期 

　　一方面，目前宁波已逐步对房价与地价松绑，对于一些地价房价都取消且地段优势还不错的区域，预计拿地方面的积极性会增加，进而促进地价上升，推动购房心态向好；另一方面，现有政策刺激效力有限，购房者收入预期不佳，观望情绪浓厚持续。预计，随着政策力度与精准性的不断提升、经济大环境的深度修复，2024年春节后市场热度可能有所回升。