2024年1-3月，宁波市房地产市场延续筑底行情，购房者置业情绪偏弱，“小阳春”态势不及往年，商品住宅销售价格环比处于下降区间。

一、市场基本情况

（一）价格持续走低

1-3月，宁波新建商品住宅销售价格累计下降1.4%。分月看，1-3月环比指数分别为99.6、99.6和99.4，分别下降0.4、0.4和0.6个百分点；1-3月同比指数分别为100.2、98.9、97.7，1月上升0.2个百分点，2-3月分别下降1.1和2.3个百分点（详见图1）。

图1 2023年以来宁波市新建商品住宅销售价格指数

1-3月，宁波二手住宅销售价格累计下降2.0%。分月看，1-3月环比指数分别为99.4、99.2和99.4，分别下降0.6、0.8和0.6个百分点；1-3月同比指数分别为94.5、93.6和92.7，分别下降5.5、6.4和7.3个百分点（详见图2）。

图2 2023年以来宁波市二手住宅销售价格指数

    （二）全国排名后移

1-3月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第16位后移至第24位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由第9位后移至第10位。

图3   新建商品住宅同比涨幅排名

1-3月，宁波二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第51位后移至第58位；在全国21个长效机制试点城市中，由第14位后移至第15位。

图4   新建商品住宅同比涨幅排名

（三）住宅成交量同比下降

市房管中心数据显示：市六区新建商品住宅成交面积，1-3月合计成交39.4万平方米，同比下降60.6%，分月成交分别为13.5万平方米、8.1万平方米和17.8万平方米，同比分别下降20.1%、77.1%和62.8%；市六区二手住宅成交面积，1-3月合计成交95.0万平方米，同比下降26.9%，分月成交分别为36.5万平方米、18.0万平方米和40.5万平方米，同比1月上升62.2%，2-3月分别下降57.0%、和38.3%（详见图5）。

图5  2024年一季度宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米）

（四）库存同比下降

有关部门数据显示，截止3月31日，市六区可供销售新建商品住宅套数为34053套，同比下降4.6%；可供销售新建商品住宅面积为402.3万平方米，同比下降3.3%。其中，奉化区库存最高，可售面积为150.5万平方米，占比37.4%；海曙区库存最低，可售面积为27.7万平方米，占比6.9%。

二、市场运行特点

（一）新房市场分化持续

核心区兼顾地段和品质的高价改善项目、未来预计学区较好的项目销售较好，但并未出现即开即售罄的“日光”、“月光”等网红楼盘。市区普通项目销售和访客均较为低迷，部分项目已通过加大优惠、提升中介分销佣金、购房赠送车位等方式加快去化。

（二）二手市场以价换量

年初，受孩子入学购房等因素影响，市场活跃度增加，成交量上升，但以价换量仍是主流，成交价格处在低位。房产中介反映，目前市场库存房源过量，无优势地段的老小区出手难,许多人在观望今年的房市行情，二手住宅市场亟需修复。

（三）土拍市场热度分化

3月份，宁波新年首季土拍挂牌的8宗涉宅地全部成交，出让金总额约86.5亿。其中5宗土地溢价成交（含1宗安置房用地），安置房地块最高溢价率达29.68%，商品房地块中最高溢价率为25.43%；3宗土地底价（无溢价）成交。在成交的7宗商品住宅用地中，有5宗不限房价，有望向市场提供差异化房价的住宅，更好地满足不同的居住需求。成交楼面价最高为江北区JB05-03-21a地块，成交价32613元/平方米（溢价率7.3%），成交楼面价最低为镇海区ZH06-03-47地块，成交价11131元/平方米（无溢价）；多宗地块的容积率在不常见的2.0以下，如湾头宅地（1.35）、仁湖宅地（1.05）、前殷宅地（1.7）、孔浦宅地（1.9）。

三、主要原因分析

（一）“小阳春”不及往年

最新的宁波房地产市场形势调研结果显示，房企方面，对今年“金三银四”行情预测为一般及不太看好的占84.6%，为比较看好及非常看好的仅占15.4%；中介方面，对今年“金三银四”行情预测为一般及不太看好的占66.6%，为比较看好及非常看好的占33.4%。尽管年初新房与二手房市场成交量环比均有明显上升，但均不及去年同期水平，价格下行趋势持续，楼市整体仍在缓慢爬坡。

（二）观望“等降价”心态普遍

当前我国经济仍处恢复期，房市走势尚不明朗，购房者对于买房这类大宗消费尤为谨慎。调研中房企反映，目前改善型客户多数为置换，但由于二手房价格走低，客户不愿意低价卖，持币观望较多；在房地产低迷的大环境下，各楼盘优惠巨大，客户货比三家、持币观望“等降价”心态严重，影响其购房决心。

（三）政策利好作用有限

年初，宁波房地产市场开展“2024宁波楼市暖春行动”，主要包括房产信息展示、特别购房优惠、购房政策解答等三方面内容。活动期间，市房协联合各大主流房企和品牌房产中介，面向购房者提供多形式大力度的新房让利优惠、价格直降到底“一口价”特惠新房，以及房产中介费优惠折扣等。但由于一方面当前市场新开或加推项目较少，另一方面目前房市走势尚不明朗，购房者等待观望情绪较重，前期各项政策利好对市场刺激作用有限。

（四）高价项目网签较少

受前期土拍节奏放缓影响，目前市场在售高端改善项目数量较少，且这些项目销售速度一般，与往年相比，缺乏短期内大批量进入网签的“日光”、“月光”类网红项目，全市高价项目少影响一季度均价水平。

四、后市预期

一方面，随着房地产供需两端政策持续优化及经济复苏态势的持续巩固，市场信心将重塑回升，购房者的置业意愿或迎来温和修复。另一方面，二手房挂牌量高企，购房者可选余地充裕，以价换量或将持续。3月重点企业房价调查问卷显示，51.4%的调研企业预计未来房价走势趋于平稳。后市预期，二季度宁波房价总体以平稳为主，但个别月份可能持续下行。