2024年1-6月，宁波市房地产市场延续筑底行情，517楼市新政后在多重利好政策加持下，6月成交量创出年内新高，商品住宅销售价格环比处于下降区间。
一、市场基本情况
（一）价格持续走低
1-6月，宁波新建商品住宅销售价格累计下降6.0%。分月看，1-6月环比，分别下降0.4、0.4、0.6、1.8、1.3和1.6个百分点；1-6月同比，1月上升0.2个百分点，2-6月分别下降1.1、2.3、4.2、5.9和7.7个百分点（详见图1）。
图1 2023年以来宁波市新建商品住宅销售价格指数
1-6月，宁波二手住宅销售价格累计下降5.9%。分月看，1-6月环比，分别下降0.6、0.8、0.6、1.0、1.6和1.4个百分点；1-6月同比，分别下降5.5、6.4、7.3、8.4、9.5和10.1个百分点（详见图2）。
图2 2023年以来宁波市二手住宅销售价格指数
（二）全国排名后移
1-6月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第16位后移至第61位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由第9位后移至第16位。1-6月，宁波二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第51位后移至第62位；在全国21个长效机制试点城市中，由第14位后移至第18位。
（三）住宅成交量同比下降
市房管中心数据显示：市六区新建商品住宅成交面积，1-6月合计成交105.4万平方米，同比下降45.3%，分月成交分别为13.5万平方米（↓20.1%）、8.1万平方米（↓77.1%）、17.8万平方米（↓62.8%）、14.6万平方米（↓52.9%）、21.2万平方米（↓27.1%）和30.2万平方米（↓6.8%）；市六区二手住宅成交面积，1-6月合计成交232.6万平方米，同比下降3.9%，分月成交分别为36.5万平方米（↑62.2%）、18.0万平方米（↓57.0%）、40.5万平方米（↓38.3%）、41.6万平方米（↓3.2%）、39.5万平方米（↑5.3%）和56.5万平方米（↑100.4%）（详见图3）。
图3 1-6月宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米）
（四）库存同比略为上升
截止6月30日，市六区可供销售新建商品住宅套数为33182套，同比上升0.1%；可供销售新建商品住宅面积为393.0万平方米，同比上升1.1%。其中，奉化区库存最高，可售面积为141.3万平方米，占比36.0%；镇海区库存最低，可售面积为21.4万平方米，占比5.5%。按照过去全年月均成交面积测算，目前市六区可售面积的去化周期为16.2个月，较去年底的去化周期减少0.5个月。
二、市场运行特点
（一）新房在售项目“以价换量”
随着517楼市新政施行、房贷利率持续下调等利好释放，房企抓紧利用端午节、年中大促销等营销节点进行密集营销，成交量快速上涨。6月份市六区新建商品住宅成交套数较上月环比上涨48.3%，同比上涨5.3%。市场销售分化。部分项目年中促销，通过加大优惠、提升中介分销佣金、购房赠送车位等方式加快去化。如销量排名第一的汀澜瑧悦府，优惠后价格为备案价的8.5折。江北慈城湛蓝晓月苑和久誉慈郡等楼盘，受附近三联村拆迁影响，本月销售尚可。普通项目销售和访客均较为低迷。个别库存较大、竞争激烈区域，如奉化方桥街道、江北慈城镇、镇海骆驼街道的部分在售项目，优惠后价格已低于土拍时楼面价。
（二）二手房市场热度有所回升
年初，受孩子入学购房等因素影响，市场活跃度增加，成交量上升，但以价换量仍是主流。受517楼市新政施行、房贷利率下调等利好刺激，居民购房需求持续释放，成交量快速回升。6月份，市六区二手住宅成交套数较上月环比上涨47.7%，同比上涨104.1%。议价空间明显增大，成交价格仍处低位。6月重点经纪房价调查问卷数据汇总结果显示，60%的中介经纪机构认为议价空间明显增大，40%的中介经纪机构认为议价空间不变。房产中介反映，目前市场库存房源压力较大，无优势地段的老小区出手难，成交房源价格仍处低位。
三、主要原因分析
（一）房地产政策持续加力
年初，宁波房地产市场开展“2024宁波楼市暖春行动”，主要包括房产信息展示、特别购房优惠、购房政策解答等三方面内容。活动期间，市房协联合各大主流房企和品牌房产中介，面向购房者提供多形式大力度的新房让利优惠、价格直降到底“一口价”特惠新房，以及房产中介费优惠折扣等。517政策落地宁波后，首付比例和贷款利率的下降，大大降低了购房者的上车门槛；原定购房补贴优惠措施将于6月30日结束，如要享受到该政策，需要在6月底前进行网签。如奉化新一轮人才购房补贴中取消人才落户补贴，6月15日前仍可享受；海曙则专门出台6月24日至30日期间购房送优惠劵活动。
（二）行情走弱竞争加剧
受国际形势不稳、国内经济仍在复苏等复杂环境因素影响，许多居民的家庭收入预期不佳，影响其持有现金的意愿，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。但是二季度以来，宁波楼市行情走弱，市场竞争激烈，部分次新房、二手房价格下跌抢占新房市场，各大房企冲刺年中绩效指标，针对性的推出大量优惠促销活动；客户感受可对比楼盘多、优惠幅度不断增加、政策持续利好。在多重利好的叠加影响下，使得6月新房、二手房成交量创下年内新高。
（三）土拍市场表现低迷
4月份，宁波土拍挂牌仅1宗涉宅地，北仑区BL（ZB）07-04-01a、02a、04地块，该地块不限地价，不限房价，成交楼面价为4765元/平方米（无溢价），出让金总额约7.3亿；5月份，宁波无土拍挂牌；6月份，宁波土拍共推出商品住宅用地3宗，除江北永红地块终止挂牌外，其余均底价成交。6月27日成交的奉化区FH21-01-01C地块，由宁波市青之杰置业购得，容积率1.3，住宅楼面价8556元/平方米；6月28日成交鄞州区YZ06-01-H4-1地块，由江山万里、轨交、东韵置业联合购得，容积率2.2，住宅楼面价28600元/平方米。
四、存在的问题及建议
（一）市场信心仍显脆弱
整体来看，宁波楼市依然处于筑底阶段。虽然目前宁波房地产市场管理规范，稳健度较高，在种种利好政策的加持下，6月新房、二手房成交量有所释放。但购房者的信心依然不足有待继续修复。建议有关部门加强风险监测与安全保障，消除购房者顾虑，稳定居民收入水平与未来预期，多举措修复市场信心。
（二）负面舆情影响社会情绪
近期房地产市场政策释放频繁，宁波部分房企存在年中优惠促销现象，部分自媒体出于经济目的或为了获取更多的点击率和关注量，释放焦虑、恶意炒作、以偏概全，可能对社会购房信心与购房意愿产生一定影响。建议政府运用科技手段强化市场实时监测，严厉打击严重扰乱房地产市场秩序的行为，做好已出台政策的风险评估和解读指导，进一步稳定房地产市场发展预期。
五、后市预期
7月9日，宁波市住建局会同有关部门在执行落实国家有关已出台政策的基础上，发布加大公积金贷款支持力度，调整首付款比例，明确家庭住房贷款套数认定标准，延长购房补贴政策等新举措。一方面，随着宏观政策进一步发力，房地产政策持续优化及经济复苏态势的持续巩固，市场信心将重塑回升，购房者的置业意愿或将迎来温和修复。另一方面，二手房挂牌量高企，购房者可选余地充裕，以价换量或将持续。6月重点企业房价调查问卷显示，60.0%的调研企业预计未来房价走势趋于平稳。预计，三季度房价将延续筑底行情，总体仍以平稳为主，个别月份可能持续下行。
