2025年以来，宁波市认真贯彻落实党中央决策部署和要求，积极出台相关措施推动房地产止跌回稳。调查数据显示，上半年，宁波市房地产市场总体呈现稳中趋缓态势，商品住宅销售价格同比降幅收窄，全国排名前移。但是，新房与二手房市场走势分化，楼市止跌回稳的基础仍有待巩固。 

　　一、商品住宅市场基本情况 

　　（一）新房、二手房市场走势分化 

　　上半年，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨1.5%。分月看, 除4月持平、5月下降0.1%外，其余月份均位于上涨区间。其中，1月受部分楼盘优惠收紧影响，环比上涨0.6%，为上半年涨幅最高。 

　　上半年，宁波市二手住宅销售价格环比累计下降2.1%。分月看, 除1月、3月上涨外，其余月份均位于下降区间。其中，5月带看量和成交量减少，环比下降1.0%，降幅最大（详见图1）。 

　　图1 宁波市商品住宅销售价格环比指数 

 

　　（二）同比降幅收窄 

　　上半年，宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均在下降区间，降幅逐月收窄。其中，6月宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.9%和5.6%，较1月分别收窄6.3个和2.8个百分点（详见图2）。 

　　图2 宁波市商品住宅销售价格同比指数 

 

　　（三）全国排名前移 

　　　　上半年，宁波新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位前移，由1月份的第57位上升到6月份的第7位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由1月份的第18位上升到6月份的第5位。二手住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位前移，由1月份的第43位上升到6月份的第27位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在12-14位。 

　　（四）成交量减少 

　　2025年上半年，宁波市六区新建商品住宅成交面积为93.3万平方米，同比减少11.5%；二手住宅成交面积为210.1万平方米，同比减少9.7%。其中，3月受消费券活动影响，新建商品住宅成交36.9万平方米，为2023年4月以来最高值；3月二手住宅成交48.3万平方米，为上半年最高。 

　　图3  宁波市六区住宅成交面积（单位：万平方米） 

 

　　（五）去库存压力犹存 

　　截至6月底，宁波市六区可供销售新建商品住宅面积为358.2万平方米，同比减少8.9%，去化周期超过1年；住宅类经纪房源挂牌约9.3万套，较2024年末减少0.3万套，去化周期约2年。 

　　二、市场主要特点 

　　（一）土地供应缩量提质，力推高品质住区试点 

　　今年以来宁波市土地供应规模缩减，供应结构不断优化，推出低容积率地块、高品质住区试点地块，推动市场住宅产品向改善型转型。供应量方面，本年度市区计划供应211.2万平方米住宅用地，较去年减少35.6%。地块品质方面，上半年宁波市区出让商品住宅地块9宗，其中有4宗高品质住区试点地块。土拍热度方面，一季度成交的5宗宅地中有4宗溢价成交，最高溢价率50.1%；二季度土拍市场热度逐月下降，特别是6月成交2宗宅地，均无溢价，房企投资意愿趋缓。 

　　（二）新房市场呈分化格局，核心区明显强于外围 

　　宁波市新房市场呈现“核心强于外围”的格局。核心区大户型、高品质改善型项目销售活跃，去化迅速。如鄞州区明湖星洲小区，首批备案价8.2万元/平方米，显著高于周边房产，6月开盘即去化9成。而远郊项目虽价格较低，但库存量大竞争激烈，去化缓慢。 

　　（三）二手房市场以价换量特征明显，成交周期加长 

　　今年以来，宁波市二手房市场有较多新交付安置小区、次新房小区入市，部分业主为加快成交节奏，主动下调房源挂牌价格。同时，调研中发现，当前购房者观望情绪上升，具有价格优势的房源更受青睐，成交周期有所加长。 

　　三、需关注的几个问题 

　　（一）新房成交量处低位，库存压力分化 

　　一是上半年，宁波市六区新建商品住宅成交面积不足百万平方米，为近几年来最低值。受前期推地节奏影响，上半年宁波市六区供应项目持续低位，部分区域推盘量很少，如镇海区上半年仅有1个新开项目，无其他加推项目，当地购房者可选择面较少。二是远郊刚需楼盘去化缓慢，市中心区去化周期短于外围。如鄞州区去化周期小于10个月，而奉化区可售面积为市六区最高，占比32.8%，去化周期较长。 

　　（二）二手房交易竞争加剧，下行压力较大  

　　一是大量新交付安置小区、次新房入市，挤压房龄较长房源的市场空间。二是消费券等政策刺激多针对新房，二手房交易成本仍较高。三是部分房东高价位购房，不愿让价出售，出售周期拉长。四是近期二手房成交价格持续下行，加剧购房者的观望心态，下定更为犹豫。 

　　（三）居民观望情绪浓厚，信心有待提振 

　　一是上半年国际环境复杂，居民就业和收入的不确定性增加，动用大额资金购房置业更为谨慎，抑制其购房需求。二是一些房地产自媒体为博取流量，夸大传播看衰预期，如评价极端个例概述为群体现象、以夸张负面叙事渲染消极情绪等，误导购房者房价认知。三是土拍热度先扬后抑，市场观望情绪加重。四是部分意向购房者观望等待后续政策出台，当下购房意愿减弱。 

　　四、相关建议 

　　（一）持续推动政策刺激 

　　一是继续出台楼市利好政策，减轻购房者负担，促进各类购房需求充分释放。二是加强对商品房库存和土地市场需求等情况动态监测，根据区域住宅购买力水平合理规划地块容积率、配套要求等。三是鼓励房企结合本地需求积极创新，推出品质住宅及配套服务，持续激发潜在需求。 

　　（二）畅通新房和二手房市场循环 

　　一是出台针对性政策促进二手房交易，打通楼市置换链条。二是加快推进城市更新，完善外围区域配套，提升老旧小区、偏远区域房源的居住吸引力和区域价值。三是鼓励盘活存量资产，探索收购已建成未出售商品房用作保障房，促进一二手市场联动发展。 

　　（三）增强住房消费信心 

　　一是多措并举稳就业促增收，增强居民购房信心。二是加强监管和预期引导，及时处置虚假不实、导向不良、恶意唱衰等负面内容，扩大正面宣传，倡导行业自律。 

　　五、走势预计 

受关税战等复杂经济形势影响，当前止跌回稳基础尚不稳固，市场预期依然偏弱。调查问卷显示，60.0%受访房企和55.0%受访经纪机构认为房价将继续下降，40.0%和45.0%认为将保持稳定。居民观望情绪浓厚，在没有超预期政策的刺激下，预计短时间内房地产市场量价难以显著回升。