今年以来，宁波市持续优化调整楼市政策，通过加大公积金支持力度、优化住房及用地供应、推出购房消费券和“以旧换新”、全力推动“好房子”建设等，积极助推刚性和改善性住房需求释放。调查数据显示，前三季度，宁波市住宅销售价格同比降幅整体收窄，全国排名前移，区域分化加深。
一、商品住宅市场基本情况
（一）环比涨跌互现
分月看, 1-9月宁波市新建商品住宅销售价格环比呈“4涨1平4降”。随着稳楼市各项政策持续显效，1月部分楼盘优惠收紧，环比上涨0.6%，涨幅最高；9月个别项目借助“金九”节点加大促销力度，环比下降0.7%，降幅最大。
分月看,1-9月宁波市二手住宅销售价格环比“2涨7降”。 除1月、3月上涨外，其余月份均位于下降区间。其中，5月、9月议价空间增大，环比均下降1.0%，降幅最大（详见图1）。
图1 宁波市商品住宅销售价格环比指数
（二）同比降幅收窄
前三季度，宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均在下降区间，降幅整体收窄。其中，9月宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.8%和5.3%，较1月分别收窄6.4个和3.1个百分点（详见图2）。
图2 宁波市商品住宅销售价格同比指数
（三）全国排名前移
前三季度，宁波新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位前移，由1月的第57位上升到9月的第12位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由1月的第18位上升到9月的第6位。二手住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位前移，由1月的第43位上升到9月的第35位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在12-14位。
（四）成交量降幅收窄
前三季度，宁波市六区新建商品住宅成交面积为124.4万平方米，同比下降9.6%，降幅较上半年收窄1.9个百分点；二手住宅成交面积为310.9万平方米，同比下降2.5%，降幅较上半年收窄7.2个百分点。其中，在消费券活动刺激下，3月新建商品住宅成交36.9万平方米，为2023年4月以来最高值；3月二手住宅成交48.3万平方米，为年内最高。
9月，随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，新建商品住宅和二手住宅成交面积环比分别增长6.6%和3.8%（详见图3）。
图3 宁波市六区住宅成交面积（单位：万平方米）
（五）库存量下降
截至9月底，宁波市六区可供销售新建商品住宅面积为347.5万平方米，同比下降10.3%，但去化周期仍超过1年；住宅类经纪房源挂牌约9.2万套，较2024年末减少0.4万套，去化周期约2年。
二、市场主要特点
（一）新房市场区域分化加深
一是核心区域与外围市场冷热不均。核心区域如鄞州东部新城板块，高端改善项目市场关注度高，去化速度快。而外围区域面临较大的库存去化压力，个别偏远区域，如奉化区、江北区慈城镇，项目优惠幅度有所扩大。二是改善型产品表现突出。鄞州区明湖星洲小区、镇海区璟曜庆庐等高端改善项目，凭借其稀缺的板块定位和突出的产品力，尽管售价较高，仍有较高的去化率。
（二）二手房市场以价换量
从调研情况看，今年以来，大量低总价动迁安置房集中入市，低价房源供给多且交易相对活跃，拉低全市二手房成交均价。部分成交活跃小区议价空间扩大，近期普遍可争取10.0%–15.0%的优惠，而去年同期多在5.0%以内。
（三）土拍市场逐步降温
前三季度，宁波市六区土拍共成交11宗宅地。其中，一季度成交的5宗宅地中有4宗溢价成交，最高溢价率50.1%。进入二、三季度后，市场逐步降温，热度逐月回落，尤其是6至9月期间成交的4宗宅地，均以底价成交，房企拿地更趋谨慎理性。
三、需关注的问题
（一）市场预期仍偏谨慎
当前市场情绪普遍趋于保守。调研显示，66.7%的调研房企和65.0%的调研经纪机构预计未来半年房价将下降，其余调研对象认为将保持稳定，没有调研对象预计上涨。近期国内外环境复杂严峻，房地产市场整体仍面临下行压力，许多潜在购房者倾向于持币观望，制约市场复苏进程。
（二）政策力度有待提升
尽管宁波市密集出台优化调整楼市政策，积极提振市场信心，但由于当前市场价格仍处下行通道，部分政策持续时间与覆盖面有限，成交情况随着政策变化出现阶段性波动。多数购房者仍期待政策进一步优化或价格继续探底，潜在需求尚未完全激活。如，3月购房消费券活动结束后，4-5月新房成交量出现明显回落；9月推出的“以旧换新”活动，首期500套房源中签率仅为16.2%，覆盖范围相对有限，政策力度与精准度仍有待进一步提升。
（三）负面舆情影响信心
调研企业反映，一些房产类自媒体为博取流量、吸引关注，故意曲解政策导向，以偏概全，频繁渲染看空预期、鼓吹“大刀砍价”等偏激观点，更有甚者对部分区域市场进行恶意唱衰和污名化操作，不仅激发潜在购房者的焦虑情绪，还影响公众对房价的正常判断，干扰市场正常交易秩序。
四、相关建议
（一）平稳市场预期
一是改善居民就业和收入预期，增强购房能力。多措并举稳就业、促进居民收入增长，并适时推出有针对性的激励政策，切实减轻居民购房负担，提振市场信心。二是支持房企结合地方实际需求，加力产品与服务创新，全力打造“好房子”，增强产品与市场需求的匹配度，持续激发和满足多层次住房需求。
（二）持续优化政策
一要密切监测市场运行数据，科学评估政策实施效果，精准优化区域房地产政策。对热点和潜在风险区域进行精准预警与疏导，稳定市场主体的长期信心。二要注重保持政策的连续性和稳定性，在制定购房激励政策时统筹考虑其长期效力和覆盖范围，传递维护房地产市场长期健康发展的坚定决心。
（三）正向引导宣传
一是规范信息发布。加强网上巡查监测、研判甄别，及时处置虚假不实、导向不良、恶意唱衰等违法违规内容，确保市场公开信息客观公正、积极理性。二是加强正面宣传。建议主流媒体与权威机构主动作为，及时精准解读市场政策，全面客观报道行业动态，多渠道传递市场声音。积极推动行业协会、专业机构及资深专家共同参与舆论引导，凝聚市场稳定共识，营造健康、理性的舆论生态。
五、走势预计
随着一揽子房地产支持政策持续显效，以及“好房子、好小区、好社区、好城区”建设的扎实推进，四季度在部分高品质楼盘陆续入市的带动下，新建商品住宅销售价格预计保持稳定；而受挂牌量高企、去化周期较长等因素影响，二手住宅销售仍将“以价换量”，价格下行压力较大。