一季度，在商品住房 “以旧换新”、“帮卖换新”、购新发放消费券等活动带动下，宁波市居民购房需求持续释放，市场交易活跃度稳步提升，新建商品住宅销售价格环比由降转涨，二手住宅销售价格环比由降转平。
一、商品住宅市场基本情况
（一）新建商品住宅销售价格环比由降转涨
1-3月，宁波市新建商品住宅销售价格由降转涨。分月环比看, 1月环比下降0.2%；2月多数在售项目优惠力度延续上月，环比持平；3月在“以旧换新”、“帮卖换新”、消费券等活动激励下，转为上涨0.2%。（详见图1）。
图1宁波市新建商品住宅销售价格指数
（二）二手住宅销售价格环比由降转平
1-3月，宁波市二手住宅销售价格累计下降0.4%。从分月环比看, 1-2月挂牌价格稳中有降，环比分别下降0.3%、0.1%；3月受传统销售旺季与利好政策影响，市场活跃度提升，由下降转为持平。（详见图2）。
图2宁波市二手住宅销售价格指数
（三）二手住宅销售价格指数在全国排名前移
1-3月，宁波新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中，由第10位后移到第16位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，稳定在第5位至第6位之间。二手住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中，由第46位上升到第38位；在全国21个长效机制试点城市中，由第13位上升到第11位。
（四）3月成交量显著提升
1-3月，宁波市六区新建商品住宅成交面积为37.1万平方米，同比减少37.5%；二手住宅成交面积为109.7万平方米，同比增加9.7%。其中，3月受“以旧换新”、“帮卖换新”、消费券等活动影响，新建商品住宅成交22.3万平方米，为2025年4月以来最高值；二手住宅成交49.8万平方米，为2025年1月以来最高值。
图3 宁波市六区住宅成交面积（单位：万平方米）
（五）库存减少
截至3月底，宁波市六区可供销售新建商品住宅面积为350.8万平方米，同比减少4.2%；住宅类经纪房源挂牌约8.6万套，较2025年末减少0.3万套。
二、市场主要特点
（一）土拍热度有所回升
宁波市持续优化土地供应结构，积极供应优质地块，并通过出台“抬板新规”等助力“好房子”的建设，促进企业“拿好地、建好房”。1-3月，宁波市六区共成交6宗宅地。其中，鄞州仇毕宅地竞价27轮成交，溢价率5.89%，为2025年6月以来首宗溢价成交的宅地。
（二）政策效果显现
今年以来，宁波市不断优化房地产调控政策，2月28日推出商品住房“以旧换新”、“帮卖换新”、购新配送消费券等活动，为房地产市场注入新活力。3月问卷调查显示，80.0%的调研房企认为本月售楼部来访量与上月相比增加，66.7%的调研房企认为销售速度与预期相比加快，占比分别较2月提升73.3个和60.0个百分点。鄞州区源启未来府反映，“以旧换新”访客转化率较普通客户高出1倍。鄞州区阅塘著府反映，在消费券活动的拉动下，3月销售套数大幅超过公司原定指标。
（三）市场预期企稳向好
3月问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为66.7%和70.0%，对比2025年末调查结果，分别提高33.4个和30.0个百分点。调研房企反映，近期利好政策集中发力，核心区域优质住宅项目去化稳定，媒体舆论引导正向，市场信心持续向好。
三、需关注的问题
（一）“好房子”供需结构不均衡
目前宁波市推出的“高品质住区”项目多为大户型、高总价，但市场刚需及改善性住房需求多为90-144平方米的中等户型，市场供给与实际需求存在结构性失衡。一方面，为追求品牌溢价与利润，目前房企普遍倾向于开发高端大户型产品,中等户型供应量较少，居民可选房源有限。另一方面，远郊区域中等户型虽存量较多，但受区位偏远、配套不完善等因素影响，难以有效满足居民改善性需求。
（三）二手房去化缓慢影响置换需求释放
虽然3月成交热潮带动二手房库存有所回落，但当前库存仍处高位，去化周期依旧较长。与此同时，多数小区房源价格已接近房东心理预期底部，市场议价空间逐步收窄。而买方仍抱有观望心态，期待房价继续下调，买卖双方陷入僵持博弈阶段，可能延缓市场成交节奏，影响置换需求释放。
（三）居民观望情绪仍存
虽然近期房地产市场回稳趋势显现、政策利好持续释放、市场预期有所好转，但居民购房信心尚未完全修复。一方面，前期房价持续下行，部分购房者担忧高位入市，入市意愿较为谨慎。另一方面，近期宏观经济环境复杂多变，影响居民收入预期，制约购房需求有效释放。
四、相关建议
（一）优化供需适配
一是加强商品房库存、市场需求等关键指标的动态监测，结合区域实际住宅购买力，合理规划地块容积率与供应规模。统筹不同档次住宅产品的供给结构，引导产品均衡布局，避免同一区域出现项目过度高端化、同质化开发的问题。二是持续完善远郊区域配套，提升板块居住价值，助力区域改善型住房加快成交。
（二）畅通置换通道
一是用好用足“以旧换新”等政策工具，优化交易流程、健全保障机制，减轻居民购房压力，降低置换门槛与风险。二是引导买卖双方理性定价，建立价值共识，破解僵持博弈局面。三是加强行业监管，打击虚假宣传、恶意压价等违规行为，维护市场平稳健康有序。
（三）做好预期引导
一是统筹各级媒体作用，协同做好房地产政策的发布、解读与宣传，帮助公众全面、客观认识房地产市场发展形势。二是协同稳就业、促增收相关举措，稳定居民收入预期，夯实购房需求基础。三是持续优化房地产调控政策，针对性减轻购房成本，提升居民入市信心。
五、走势预计
在“以旧换新”、“帮卖换新”与购房消费券等活动的持续推动下，叠加多个改善型项目集中入市带来的结构性支撑，新建商品住宅销售价格预计将稳中有升。随着近期公积金“甬九条”等利好政策落地叠加季节性学区房需求释放，二手房市场成交量有望继续保持稳定，二手住宅销售价格预计趋于平稳。