2025年，宁波市持续优化调整楼市政策，发放购房消费券、开展住房“以旧换新”活动、积极推进“好房子”建设，着力稳定房地产市场，有力助推刚性和改善性住房需求释放。2025年，宁波住宅销售价格同比降幅整体收窄，新建商品住宅销售价格同比指数排名位居全国前列。 

　　一、商品住宅市场基本情况 

　　（一）环比以降为主 

　　2025年，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计下降1.0%。分月看, 全年呈“4涨1平7降”。其中，随着稳楼市各项政策持续显效，1月部分楼盘优惠收紧，环比上涨0.6%，涨幅较高；9月个别项目借助“金九”节点加大促销力度，环比下降0.7%，降幅较大。  

　　2025年，宁波市二手住宅销售价格环比累计下降6.4%。分月看,呈“2涨10降”，除1月、3月上涨外，其余月份均位于下降区间。其中，5月、9月环比均下降1.0%，降幅较大（详见图1）。 　　  

　　图1 宁波市商品住宅销售价格环比指数 

  

　　（二）同比降幅收窄 

　　2025年，宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格降幅整体收窄。其中，12月宁波市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.0%和6.4%，较1月分别收窄6.2个和2.0个百分点（详见图2）。 

　　图2 宁波市商品住宅销售价格同比指数 

  

　　（三）全国排名一前移一稳定 

　　1-12月，宁波新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位明显前移，由1月的第57位上升到12月的第10位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由1月的第18位上升到12月的第5位。二手住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中排位基本稳定，1月第43位，12月第44位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在12-15位。     

　　（四）成交量减少 

　　2025年，宁波市六区新建商品住宅成交面积为168.6万平方米，同比下降26.8%；二手住宅成交面积为413.1万平方米，同比下降11.7%。其中，在消费券活动刺激下，3月新建商品住宅成交36.9万平方米，为2023年4月以来最高；3月二手住宅成交48.3万平方米，为年内最高。 

　　12月，受“以旧换新”政策激励，新建商品住宅成交19.1万平方米，为年内次高；二手住宅成交39.1万平方米，为年内第三高（详见图3）。 

　　图3  宁波市六区住宅成交面积（单位：万平方米） 

  

　　（五）去库存压力犹存 

　　截至12月底，宁波市六区可供销售新建商品住宅面积333.2万平方米，同比减少8.0%，去化周期近2年；住宅类经纪房源挂牌约8.9万套，较2024年末减少0.7万套，去化周期超过2年。  

　　（六）土拍市场逐步降温 

　　2025年，宁波市六区土拍共成交16宗宅地。具体看，一季度成交的5宗宅地中有4宗溢价成交，最高溢价率50.1%。进入二季度后，市场热度逐步回落，尤其是6月以来成交的9宗宅地，均以底价成交，房企拿地更趋谨慎理性。 

　　二、市场主要特点 

　　（一）“高品质住区”销售活跃  

　　宁波市积极推进“好房子”建设，2025年推出多宗“高品质住区”试点地块，其中凤栖云庐、姚江润园及瑞云府三个项目已入市销售。虽然这些项目定价略高于周边存量楼盘，但是市场反响热烈，销售表现活跃。例如，瑞云府12月首次开盘并加推，当月网签178套，位居全市网签套数榜首。 

　　（二）“以旧换新”政策效果显著 

　　宁波市9月推出商品住宅“以旧换新”活动，有效激活群众改善性住房需求。其中，价格亲民、配套完善、区位优越的刚需改善项目，受政策拉动效应尤为显著。例如，12月，江北区悦富华里网签94套，环比上涨394.7%，位居全市第二；海曙区江耀府，网签77套，环比上涨305.3%，位居全市第三。 

　　（三）二手住宅销售价格继续承压 

　　二手房市场面临库存高企、新房“好房子”分流等多重挑战，价格持续下行。近期调研显示，“以价换量”仍是当前成交的主流策略，为促成交易，房东普遍需要让渡10%-15%的议价空间。 

　　三、需关注的问题 

　　（一）市场信心与预期偏弱 

　　近期对35家重点房地产企业调研显示，94.3%的调研对象认为当前房地产市场存在下行风险，62.9%的调研对象预计未来半年房价将下降。购房者担忧房价下行引发资产缩水，观望情绪较浓。 

　　（二）“好房子”面临成本压力  

　　“好房子”建设对住宅品质提出更高要求，项目成本相应上升，进一步挤压房企盈利空间。近期调研显示，新上市的“第四代住宅”产品因层高提升带来的结构与材料成本增加，以及隔声、节能等性能提升，建安成本增加3%以上。在当前市场行情与土地成本的双重制约下，这些新增成本对项目净利润形成明显挤压。  

　　（三）存量项目去化压力增大  

　　随着高品质“好房子”不断入市，购房者需求标准持续升级。早期依循旧规范开发的存量住宅，因得房率偏低、户型设计滞后、产品同质化明显等痛点，与高品质新盘形成明显品质落差，对改善型购房者的吸引力下降，面临较大去化压力。 

　　四、相关建议 

　　（一）提振市场预期  

　　一是稳就业、促进居民收入增长，并适时推出居民房贷定向降息、财政补贴、交易环节税费减免等有针对性的激励政策，为不同群体提供分层、分类的差异化购房支持。二是加强正面引导宣传，从严打击虚假房源宣传和恶意炒作行为，营造透明、健康的交易环境。 

　　（二）优化支持配套  

　　一是进一步优化土地出让条件、预售资金监管等相关政策，提高房企资金使用效率。二是优化审批流程，对积极落实新规、建设高品质住宅的企业，在信用评价、资质评审或后续拿地中给予鼓励支持。 

　　 （三）加速存量去化 

　　一是持续优化“以旧换新”的流程与覆盖面，高质量推进城市更新，多措并举消化二手房市场库存，有效盘活存量房产资源。二是严格规范中介经营，优化交易环境，切实降低交易成本，提升二手房市场活力。 

　　五、走势预计 

　　在“以旧换新”换购房源逐步签约、“第四代住宅”与高端改善型项目持续入市的支撑下，新建商品住宅销售价格预计保持稳定。受二手房挂牌量持续高位及市场观望情绪浓厚的影响，二手房“以价换量”现象仍将持续，二手住宅销售价格预计继续下行。